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【推荐】富人不再买房,搞起了别的

2016-04-29 18:51 6人次浏览 来源:践客商道 作者:行动教育
我要分享:
  房地产去库存的第一个选择是降价提质,让更多的“刚需”释放。然而,伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天,掀起了一阵愈演愈烈的“房疯”。正当购房者热情高涨、未购房者处于焦虑之中时,富人却在悄悄撤离。
 
  近日,纽交所上市的诺亚财富(其创始人为正和岛岛邻汪静波)发布了《2016高端财富白皮书》,数据显示:伴随人口结构的变化与经济增速的放缓,房地产“黄金十年”终结,将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%,且45%的人士计划进一步减少配置。
 
  这一切都是怎么回事?
 
  任何奇葩的事情都可能在中国这块土地上发生,比如房地产去库存,竟然去出个如火如荼的房价大涨和“恐慌性购房”。
 
  如果一个企业的生产的商品需要去库存,说明它的产品积压卖不出去,其中原因无外乎几种:供大于求、价格过高、质量低劣,或者企业资金周转出现了问题,急于将库存出清换取现金。去库存需要拉动需求,最直接、最有效和最通行的方法就是降价倾销,尽快回笼资金。
 
  当前的中国房地产供大于求、价格过高以及地产企业面临负债压力令资金困难,这些都显而易见。按照正常的规律,房地产去库存的第一个选择就是降价提质,让更多的“刚需”释放。然而,伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天!
 
  不仅是在一线城市,事实上二、三线城市房价也在上涨。
 
  去库存成为了一项任务
 
  去库存是一种商业行为,是企业自身的经营选项。库存去不掉,企业就生存不下去,企业必须想尽办法活下来。此时,企业自然处于弱势地位,放下身段迁就需求者是必须的。但令人大跌眼镜的是,我们看到的现象恰恰相反——全国范围内正在上演着一轮以房价大涨为背景的去库存!
 
  为何?只因去库存成为了一项“政策”或者“政治任务”。
 
  不想再罗嗦地解读一个市场问题变成一项政治任务的内在传递过程和质变过程,只想大家回忆一个历历在目的例子:当大力发展资本市场、股权市场、直接融资成为一项国策和政治任务之后,股市发生了什么?
 
  炒家习惯利用各种信息来蛊惑市场,在房市里也不例外。
 
  是在占便宜还是买在抢购风险
 
  人们只看到一线城市的房价在暴涨,其实二、三、四线的房价也一样在上涨,这就无法用供求关系来解释了。
 
  下图为部分二线城市房价指数走势。
 
  下图为部分三线城市房价指数走势。
 
  房地产去库存的配套措施很多,减税、降首付、降低门槛、提供融资便利……很多人冲着减税带来的名义支出减少1-2%的政策去购房,殊不知房价此刻涨了岂止2%,对这种隐性的高支出却无所察觉!降低首付带来的是高负债杠杆,不仅要多还利息,还会影响生活质量和加大负债风险。
 
  在中国,房子正在或者已经沦为一种纯粹的金融资产,是供资金游戏的工具。这种游戏以一线城市为风向标,蔓延至二、三线城市:如果一线城市房价上涨而二、三、四线下跌或许还能够用供需关系解释,但全面上涨只能说明是炒作之风又起,因为此时中国房地产的整体现状是严重的供过于求!
 
  当房子彻底沦为金融资产,那么它的波动会变得与证券和商品一样剧烈,而破坏性要远高于股灾。北、上、深的房价已远超东京和纽约,有人说还要涨,因为人多。这种蹩脚谎言很容易识破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也远超了纽约、东京呢?
 
  有人对房价会下跌感到怀疑,在网上充斥着关于东京、纽约房价高得惊人的信息,那么我们用事实说话。
 
  上图为日本房地产用途土地价格走势,1990年日本经济泡沫破灭后,地价持续下跌近80%,其中包括东京在内的6大城市涨幅也一度远远高于其他城市,但此后的下跌幅度也远远大于其他城市,这就是所谓稀缺资源被资金追逐炒作的结果,也就是房子沦为纯粹的金融资产的结果。
 
  除六大城市外的地价仍然在下跌,这个现象预示着大多数中国二、三、四线城市的未来。
 
  下图为纽约不同地段的一套成屋(约150平米)的价格走势,较高的为距曼哈顿40余公里的富人区房价,每套只有46.5万美元,约合人民币300万元左右,在通州会是什么价格?
 
  中国的经济和民众收入不足以支撑远超纽约、东京的房价,某种意义上,中国的房地产正在走向日本的老路。
 
  深圳的房价自年初至今上涨超过了50%,上海的波动也很大,这在很大程度上是由于上述两个城市本身具有强烈的金融属性和丰富的金融环境。从历史上看,深圳的房价波动率远高于其他城市,具有典型的金融资产特征。一旦价格下跌,其跌幅也远大于其他城市。
 
  需要注意的是,深圳的房价一旦与北京、上海之间形成巨大的剪刀差,则向后者回归的概率就会大大上升,现在已是如此。
 
  不要被来回割韭菜
 
  如果仔细观察,全国大多数城市的房价上涨是从2015年年中开始的。记得去年5月份某日,我与一位尊敬的领导聊天,他说很同意我对股市将要大跌的看法,事实上他周边有很多富豪都已抛掉股票去买豪宅了。
 
  在这里不得不提的是,深圳房市见底的时间要远早于其他城市,其中奥妙大家可以自己去揣测。
 
  因此,你要知道的是资金的游戏从什么时候开始,是什么人早已布了局,然后他们要做什么,那么你要做什么。
 
  既然房子已经沦为了一种金融资产,那么围绕着这种资产的金融链条就会被建立起来,无论是影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动……你在股票市场里看到的现象、经历的过程,很有可能在楼市里重演。
 
  正如5100点有人一边让你加杠杆买入,一边自己疯狂减持、抛售一样,现在也有人让你加杠杆买入已经疯狂上涨的房子,然后他们在去库存……
 
  回想2015年充斥股市的一种论调:未来居民的资产配置会发生长期趋势的变化,即从已经由于虚高和过剩失去上涨空间的固定资产(房地产)投资向具有长期价值、大力发展的金融资产(股市)转移,因此会令楼市下跌、股市上涨……言犹在耳,只不过这次的位置倒了过来。
 
  客观来讲,资产配置趋势的转变逻辑本身没有错误,只不过被炒家利用成为短期推高股市的工具而已,长期来看,这种配置策略是正确的。
 
  如果你已经在5100点被割了韭菜,这次在楼市里还是当心为妙。
 
  事实上,从内外环境来看,无论是全球政策的一致行动、人民币汇率的稳定还是能源价格的反弹,都使中国股市的环境正在改善,尤其是全球主要央行都在拼命放水的情况下,中国不可能不动作,否则将陷自己于危险境地,这对实体经济的风险缓释(主要是债务)和金融市场的稳定都将产生正面影响,也就极大缓解了市场彻底悲观令股市长期陷入熊市的风险。
 
  今天我首次在股市盘中而不是盘后在财经交流群中建议抄底,即是因为当前行情类似讹诈,目只是让你交出带血筹码。
 
  此文书写期间传来央行降准消息(详见【正和岛】今日第三条文章《2016年央行首次降准,超级专家团队最强解读!》),希望能助力A股企稳回升。
 
  现在卖股买房,相当于5100点卖房买股。
 
  漂亮的房地产去库存,应该是价跌、量涨,消费者、地产商、政府多赢;糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘,多输。
 
  我们已经制造了一次股灾,但愿不要再制造一次房灾。
 
  对地产无兴趣,富人的钱都去了哪儿?《2016高端财富白皮书》的调查揭示了一些变化可做参考,大概有几个去向。
 
  其一,富人的资产被更多的配置到了证券投资上。即使经历2015年股灾,尽管目前股市依然低迷,但仍有四成的人士计划增加配置。
 
  其二,流向了海外。虽然将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%,但近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。高净值人群海外资产配置青睐权益投资,香港和美国市场是首选。
 
  第三,资金流向了健康、教育、慈善等领域。这虽然主要是消费而不是投资,但也是一种积极健康的流向,表明不少富人已经度过财富积累时期,越来越关注生活品质的提升与人生理想的实现。

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